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央行春节前发楼市“红包” 去库存“政策潮”或拉开序幕

时间:2019-12-02

中新网2月2日电(记者庞无忌)针对房地产“去库存化”的难题,中国人民银行和中国银监会(银监会)在猴年春节前夕率先推出2016年首个全国房地产市场“去库存化”新政策。 观察人士认为,央行的新政策将再次降低购房的“准入门槛”。在未来2至3年内,一系列的“政策浪潮”可能会接踵而至,如进一步调整交易环节的税费和住宅标准。

中国人民银行和中国银行业监督管理委员会2日联合发布新的抵押贷款政策:在不实行“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业个人住房贷款首付比例原则上为25%,全国下调5个百分点。对于拥有一套住房且未偿还相应购房贷款的家庭,最低首付款比例应调整至不低于30%,以改善生活条件,再次申请商业个人住房贷款购买普通住房。

中国房地产研究协会房地产法规政策委员会秘书长康梁军2日接受中国新闻社记者采访时表示,央行春节前住房贷款新政策的主要目的是降低居民购房门槛,从而促进住房存量的消化。 这一政策也反映了中央政府对化解房地产存量、支持居民购房和改善生活条件的态度。

中国银行国际金融研究所高级研究员李贾培也表示,“去库存化”是未来几年中国房地产经营的主要基调,有必要通过金融手段促进房地产库存的有序消化。 目前,居民的住房需求仍然较大,个人住房贷款也有较大发展空

上市的压力是什么?

目前,关于中国房地产市场的存量还没有统一的说法。 官方数据显示,截至2015年底,中国有7.19亿平方米的商品房待售。 根据去年的销售面积计算,大约需要7个月的时间来消化。 然而,待售区域仍然是一个明确的库存。 李贾培估计,除了官方公布的待售面积数据外,还应考虑缺失的建筑面积和未开发的土地收购面积,因此实际库存量约为50亿平方米,净化周期约为4年。

对于棘手的库存问题,华远地产前董事长任志强做了比较。中国房地产市场的库存状况比2008年更加严重,大量库存仍然难以消化。

高库存意味着销售速度跟不上发展速度,房地产开发企业不愿意占用土地进行开发,导致中国房地产开发投资增长率稳步下降。 在过去的两年里,中国房地产开发投资的增长率继续以每年约10个百分点的速度下降。 2015年,中国房地产开发投资名义上仅比上年增长1.0%,降至历史低点。

新政会有什么影响?

没有人能否认房地产对国民经济的拉动作用,这不难理解政府稳定房地产市场以稳定经济增长、改善居民生活的政策意图。 那么,新政有多有效?

yi ju研究所智库中心研究主任严跃进指出,新政策降低了购房者的购买成本,这对购买第一套住房和改善住房的群体产生了激励作用。

但是,新政策不是“一刀切”:北京、上海、广州、深圳等限制城市不参与“首付减免”。同时,金融机构也要根据当地实际情况,自主确定辖区内商业个人住房贷款最低首付比例。

阎跃进认为,房价快速上涨的苏州等二线城市预计不会做出任何调整,因为房价上涨压力太大,盲目降低首付是不科学的。 然而,北京燕郊、廊坊、天津河北、长三角昆山、珠三角东莞、惠州等大城市周边地区受到限制城市需求“溢出效应”等因素的影响。一旦首付降低,市场交易可能会迅速上升。 然而,即使政策放松,中西部地区广大三线、四线城市的房价也不会大幅上涨。

康梁军警告说,决策者鼓励开发企业适当降低价格。如果将此与新政效应相结合,股票移除效应是可以预期的,但这并不排除一些开发商会通过“听到消息并提价”来抵消新政效应 “关键是政府如何与所有各方沟通,以确保这些政策结合起来,顺利消化库存,而不是让几项政策‘内部争斗’ "

未来的预期政策是什么?

李贾培认为,当前的“首付比例”在国际横向比较和历史纵向比较中仍然偏高,进一步下降空

民生证券研究所宏观研究员朱振新认为,一方面,大量库存需要消化;另一方面,作为一个整体,三线和四线城市几乎没有房价上涨的风险,而且政策宽松空 在下一步,可能会有一系列清仓政策,如进一步调整交易环节的税费(放宽征收标准和改变征收方法)、调整住宅标准、租赁和出售补贴住房、成立国家住房银行等。 在未来两三年内,房地产政策的暖风不会停止。 然而,他也指出,购买限制不太可能解除。

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